Az Új Társasházi Háztartás a Magyar Társasházkezelők Országos Szakmai Szövetségének hivatalos lapja 2004. november 25-én konferenciát rendezett, melynek témája volt: Törvényesség, finanszírozás, biztonság az együttműködés jegyében.

Kárpáti Ilona főszerkesztő a rendezvény háziasszonya bevezetőjében elmondta, hogy a témák különös aktualitása, hogy az új társasházi törvény még „pelusos”, hiszen nem töltötte be az egy éves kort, a Lakásszövetkezeti törvény pedig nagy egyetértéssel érkezett újszülött. Az épületek felújítására fordítható támogatási keretek csökkenőben, ezért fontos a finanszírozási lehetőségek ismerete. A élet-és vagyonbiztonság, a védekezési módok pedig a biztonságos lakhatás feltételei.

A meghívott előadók személyében változás történt, mert Kósa Lajos sportbalesete miatt kórházban volt, Dr. Csiha Juditnak pedig külföldre kellett utaznia, de a téma kiváló ismerői tartották a meghirdetett előadást.

Devánszkiné Dr. Molnár Katalin országgyűlési képviselő a társasházi törvény tapasztalatairól, és a Lakásszövetkezeti törvényről tartott előadást.

A képviselő asszony tájékoztatta a hallgatóságot, hogy az új Társasházi törvény szerint a szervezeti-működési szabályzatnak ugyan 2004. december 31-éig el kell készülnie, de ha egy társasház nem készíti azt el, -a törvényességi felügyelet hiányában-, akkor sem történik semmi. Felhívta ugyanakkor a közös képviselők figyelmét arra, hogy szükség van az SZMSZ megalkotására. Mint országgyűlési képviselő elismerte, hogy az ügyvédi törvénynél hibáztak, mivel nem figyeltek oda arra, hogy az SZMSZ ügyvédi ellenjegyzésére nincs szükség, de ugye az ügyvédek nem mondhatnak mást, mint hogy ezt nekik ellen kell jegyezniük. Elmondta ugyanakkor azt a gyakorlatot, hogy a Földhivatalok többsége ügyvédi ellenjegyzés nélkül is befogadja az SZMSZ-eket, amennyiben azok "alapítói jogokat" nem érintenek.

Devánszkiné Dr. Molnár Katalin ezt követően az új lakásszövetkezeti törvényről elmondta, hogy a Magyar Parlament történetében egyedülálló esemény történt, miszerint a teremben lévő 352 képviselőből 350 igenlő szavazattal került elfogadásra, később kiderült, hogy a két nem szavazat is véletlen gombnyomás eredménye. A Lakásszövetkezeti törvénynél az volt a cél, hogy a lakásszövetkezetek is korszerűen működjenek, mint a társasházak. A szövetkezeti lakástulajdonosok számára egyértelműbbé váljon a jogok, és kötelezettségek közti eligazodás. Ezt követően több kérdésre válaszolt a képviselőasszony, többek között elmondta, hogy 2005. január 1-jével az üzletszerűen végzett társasházkezeléshez valóban kötelező a szakirányú végzettség.

Kosztolányi Dénes országgyűlési képviselő beszélt az önkormányzatok, és a társasházak kapcsolatáról.

A képviselő úr az elmúlt másfél évtizedben, mint XII. kerületi helyi képviselő ismerkedett meg a társasházak problémáival, melyet a törvényalkotásnál, mint országgyűlési képviselő mindenkor figyelembe vett. Szerinte a megoldások között alapvető kérdésnek kell lennie, hogy a társasházak jogi személyekké váljanak, mert ebben az esetben ügyeiket hatékonyabban tudnák intézni, hiszen akik a társasházakkal kapcsolatban állnak azok is jogi személyek.

Kiemelte, hogy a lakhatás kérdéseiről, csak pártsemlegesen lehet beszélni, így attól függetlenül, hogy ki van kormányon, nagyon fontos, hogy megfelelő pénzeszközök álljanak rendelkezésre a társasházak felújítására. Nagyon fontosnak tartja, hogy együttműködés jöjjön létre az önkormányzatok, és a társasházak között, hogy a lakástulajdonosok még nagyobb biztonságban éljenek a lakóépületekben. Itt tért vissza arra, hogy ha a társaság jogi személyiség lenne, jobban tudna védekezni, még abban is, hogy illetéktelenek ne menjenek be a lakóépületekbe, ehhez kapcsolódóan szorgalmazná a lakónyilvántartó könyv kötelező jellegű bevezetését.

Csider László, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal (OLÉH) elnökhelyettese tájékoztatta a résztvevőket arról, hogy mit kell tudni a hivatalról.

A hivatal szervezeti felépítése: elnök, építésgazdasági osztály, titkársági és hivatali kapcsolatok, főépítészi titkárság. Ezt követőn kétfelé ágazik a hivatal, építésügy, településrendezési főosztály, építésügyi, és építészeti főosztály; lakásügyi főosztály, lakásstratégiai osztály, lakásszabályozási osztály, és lakáspályázati osztály.

Feladata: jogszabályok kimunkálása, az intézményrendszer szakmai irányítása, ellenőrzése, a szakmai kultúra terjesztése, fejlesztése, kapcsolattartás a kormányzati szervekkel, a civil szférával, a szakmai és érdekvédelmi szervezetekkel. Tájékoztatta a jelenlévőket az elnökhelyettes úr, hogy 2000 és 2004 között 10 600 darab bérlakás épült fel, 2500 darabbal bővült az idősek otthonainak férőhely száma, a panelprogramban pedig 29 ezer panellakás újult fel.

Érdekes statisztikát adott közre az előadó, miszerint 1999-ben volt a hazai lakásépítés mélypontja, ekkor 19 287 lakás épület az országban, ezzel szemben 2003-ban 35 543 lakást építtetek. Túlzottnak tartja az idei év várakozását, miszerint több mint 45 ezer lakás épül meg a 2004-es évben. Az OLÉH elnökhelyettese tájékoztatást adott arról, hogy az ingatlanépítési és -vásárlási hitelek 1991 és 2000 között majdnem megtízszereződtek 2003 év végéig 1473 milliárdot értek el. Az állam lakáscélú kiadásai 2004 évben elérték a 219 milliárd forintot, ezzel szemben erősen csökkent az energiatakarékossági program, illetve az önkormányzatok normatív támogatása.

Az állami lakáspolitika 2005-ben a következőket veszi figyelembe: a szociális igazságosságot, a fiatalok, pályakezdők és a rászorultak nagyobb fokú támogatását, a bérlakások arányának növelését, a használt lakások műszaki színvonalának növelését, a lakásmobilitás erősítését, a lakáshoz jutás könnyítését.

2005-ben a várható források: lakástámogatások, szocpol kamattámogatás 201,1 milliárd forint, lakástámogatások 1,9 milliárd forint + 8 milliárd forint a 2006-os év terhére. Lakbértámogatás 3,4 milliárd forint, a fiatalok otthonteremtési támogatása 7 milliárd forint. Ez összesen 221,4 milliárd forint. Kiemelte, hogy a jövő évi lakbértámogatásnál az állam maximum 7 000 Ft/hó támogatást nyújt, de ehhez az önkormányzatoknak ki kell alakítani saját támogatási szabályzatukat.

A 2005 évben várható társasházi pályázatok, panelfelújítási programok, termofor kéményprogram, városrehabilitációs program, lakossági energiatakarékossági program. Az elnökhelyettes úr, amikor a 2004 évi pályázatokról beszél, többen tették szóvá, hogy sokan nem is tudtak a pályázati kiírásról, és ha lehet, az OLÉH 2005-ben, ne nyáron hirdessen pályázatot.

Orbán Sándor az Országos Rendőrfőkapitányság (ORFK) századosa tartott előadást a bűnmegelőzés és a lakhatás kapcsolatáról.

A százados úr előadásával elmondta, hogy a rendőri bűnmegelőzésről többféle lakossági megítélés kering. Maga a Bűnmegelőzési osztály 15 éves múlttal rendelkezik. Munkája minden megyére kiterjed. Örülnek a civil kapcsolatoknak, így örömmel fogadták, hogy a Magyar Társasházkezelők Országos Szakmai Szövetsége felvette osztályukkal a kapcsolatot. Megváltoztatta munkájukat a tulajdonviszonyok alakulása. A rendszerváltás előtt fő feladatuk volt a szocialista tulajdon védelme, rendszerváltást követően ez fokozatosan a magántulajdon védelmébe ment át, és ez gyökeresen megváltoztatta, sőt új alapokra helyezte a vagyonvédelmet.

Ma már a rendőrség mellett a magántulajdonosok vagyonukat akár őrző-védő cégekkel is őriztetik. A vagyon elleni bűncselekmények száma már, ami a rendőrség előtt ismert, 2003-ban, pl. 276 ezer volt, az ismertté vált lopások száma pedig 133 668. Természetesen a bűncselekmények előfordulási helye, főleg Budapest, és a nagyvárosok. Érdekes az is, hogy 1991-ben 110 ezer betöréssel 2 milliárd forintos kárt okoztak, ezzel szemben 2003-ban 47 ezer betöréssel 16 milliárdot. Sajnálatos módon, annak ellenére, hogy a bűncselekmények visszaszorulóban vannak, növekedés mutatkozik, az erőszakkal elkövetett betöréses lopásoknál.

Fejlődik a bűnelkövetők technikája, zárfeltöréseknél megjelent, pl. a hőlégfúvó pisztoly alkalmazása. A ma bűnözésére a vandál, erőszakos, romboló, agresszív magatartás a jellemző.

A bűnözők kedvelt célpontjai a magánlakások, hétvégi házak, üzletek, raktárak, irodák. Folyamatosan növekszik az idős személyek sérelmére elkövetett bűncselekmények száma. A bűncselekmények elkövetését elősegítő okok közül legelső helyen szerepel az óvatosság hiánya, utána a környezet közömbössége, majd a szükséges vagyonvédelem elmulasztása. A fentiekből kitűnik, hogy a rendőrségnek hatékony szerepet kell vállalnia a megelőzésben. Fontos két fő stratégia: a folyamatos fejlesztés, illetve a bűnmegelőzés, és bűnüldözés. Nincs az a bűnmegelőzés azonban, mely a tulajdonos első számú felelősségének, a saját vagyona védelmének a helyébe léphet, ugyanis tőle függ, hogy lakását, hétvégi házát hogyan védi. A vagyonvédelmi eszközök beszerzésénél ne a költségkímélés, hanem a szakszerűség és a hatékonyság legyen a fő szempont.

Társasházaknál fontos, hogy közösen védjék értékeiket. Ígéretes kezdeményezések már születtek, mint például a Szomszédok Egymásért Egyesület, ahol az egymás szomszédságában lakók jobban figyelnek egymás értékeire, környezetükre, pánikriasztók beszerelésével védekeznek. A bűnmegelőzés fontos része a polgárőrség, valamint az, hogy az országos rendőrkapitányság együtt működjön a civil szövetségekkel, illetve szervezetekkel.

Nehéz Beáta az Erste bank üzletág-igazgatója, a panelfelújítás előfinanszírozásáról, illetve az Erste bank társasházi számlavezetéséről mutatott be egy új szolgáltatási csomagot a konferencia résztvevőinek.

A szolgáltatási csomag környezete: a korszerűtlen épületállomány, államilag támogatott programok, és vissza nem térítendő támogatási lehetőségek. Mindez szükségessé teszi a piaci megoldások ötvözését kamattámogatással. Az Erste bank ehhez nyújt komplett szolgáltatási csomagot. Eltérő a jogi szabályozás a társasházak és a lakásszövetkezetek működésére vonatkozóan, és hiányos a számlavezetési szabályozás, valamint a működés belső szabályozottságánál nem megfelelő az adósságkezelés.

Az Erste bank által nyújtott szolgáltatási csomag elemei: kedvező számlavezetési kondíció és a finanszírozási megoldások. A számlavezetési kondíció: alacsony számlavezetési díj, számlák után fizetett követelt kamat (lekötés nélkül összegtől függetlenül jegybanki alapkamathoz kötött), kedvező forgalmi jutalék, elektronikus bankkapcsolat lehetősége.

Finanszírozási megoldások: kamattámogatott hitel, állami, önkormányzati vissza nem térítendő támogatások, lakás-takarékpénztári megtakarítás, illetve ezen struktúrák kombinációja. Az osztatlan közös tulajdon felújítására a bank kamattámogatott hitelt nyújt. A hitel igénybevételének feltétele működő társasházak esetén, négy évre folyamatos felújítási alapképzés elkülönített kezelése. Előfeltételei: alapkonstrukció a megfelelő közös költség kialakítása, ezt követően pedig a havonta történő adósságszolgáltatás teljesítése.

A lakás előtakarékossági szerződésnél jelenik meg a 30 %-os állami támogatás. A hitelek futamideje legfeljebb 10 év, programszerű megvalósulás esetén, legfeljebb 15 év. A kamattámogatás az első 5 évben 70 %-os, tehát a kamat 4,96 %, a második 5 évben 35 %-os. Az engedményezés: lehet forgalomképes ingatlan, önkormányzati kezesség, vagy a világbank magyarországi cége által garantált energia megtakarítással járó felújítások.

Az igazgató asszony végül bejelentette, hogy az Erste Bank komplett szolgáltatása, melynek része a társasházi számlavezetés 2004. december 15-én indul. Ezt követően több kérdésre válaszolt az előadó, mely alkalmával az egyik kérdező nem kérdezett, hanem kijelentette, hogy az általa kezelt társasház számláit azért viszi át az Erste Bankhoz, mert elégedetlen a jelenlegi számlavezető szolgáltatásaival.

Rencsevics Mária üzletág-igazgató tartott előadást a Fundamenta Lakáskassza előtakarékosság lényegéről a társasházak életében.

Praktikumokkal kezdte előadását, vagyis mire használható a Fundamenta megtakarítás. Nyílászárók cseréjére, külső homlokzatszigetelésre, tetőfelújításra, fűtéskorszerűsítésre, központi fűtés kialakítására, járda, kerítés, lépcsőház, lift, közművek felújítására. Ezt követően az igazgató asszony egy 20 lakásos társasház példáján bemutatta, hogy viszonylag könnyedén, nem sok pénzből takarítható meg 6 millió forint. Külön kiemelte, hogy lakásonként is megoldható a külső nyílászárók cseréje.

Az igénybe vehető állami támogatás mértéke 2-4 lakás között 108 ezer forint, 5-30 lakás között 144 ezer forint, 31-60 lakás között 180 ezer forint, 61 lakástól 216 ezer forint. 5 éves futamidő esetén a társasház a szerződés szerint 30 %-os állami támogatáshoz juthat hozzá, illetve banki hitel esetén a kamattámogatás mértéke 70 %.

A Fundamenta szolgáltatásai elérhetőek az Erste Bank hálózatában, a HVB Bank fiókjaiban, a Takarékszövetkezetek egységeiben, a Generali Providencia biztosítónál, a Postákon, és a tanácsadóknál.

Szurgyi Nándor az Aegon Magyarország Biztosító üzletág- igazgatója arról tájékoztatta a résztvevőket, hogy valóban biztonságot jelent a társasházi biztosítás.

Az előadó példával illusztrálta az Aegon Magyarország társasház-biztosítási termékét, melynek lényege, hogy nem szabad alulbiztosítást kötni. Példaként hozta fel, egy robbantás következményeit, amikor robbanóanyagot kevertek mosógépbe, és az épület egy része megsemmisült. Az ilyen és hasonló káresemény esetén különösen fontosa társasházi biztosítás megléte. Az előadó kitért továbbá arra, hogy biztosítási ajánlatuk, illetve a velük kötendő szerződés áttekinthető, és szinte minden káreseményre kiterjed.

Az Aegon Magyarország együttműködik a szakirányú civil érdekképviseletekkel, azok folyamatosan véleményezik termékfejlesztéseiket, és kritikai észrevételeiket figyelembe véve alakítják ki biztosításaikat. Az igazgató alapvető céljának tartja, hogy termékeiket még jobban megismertessék azzal a felhasználói körrel, amely döntési helyzetben van a biztosítók kiválasztásánál. Az előadást követően az igazgató állta a sarat, és korrekt egyértelmű választ adott a felvetődött kérdésekre.

Koós Jánosnak A Magyar Társasházkezelők Országos Szakmai Szövetségének (MTOSZSZ) vidéki alelnöke arról beszélt, hogy hogyan valósítható meg az előfinanszírozott panelfelújítás.

Az ország energiafelhasználásának több mint a felét a fűtési energia teszi ki. Rengeteg rossz hőszigetelésű épület van. Kiemelkedően rosszak az iparosított technológiával épített paneles épületek. Panellakás közel 800 ezer van az országban, és az elmúlt 5 évben csak 8 milliárdot fordítottak panelra. Ha ez ilyen ütemben fog maradni, 625 év alatt érünk a panelprogram végére. Alapvető kérdés az, hogy hogyan tesszük érdekelté a panellakásban élőket a felújításban. Az államnak sokkal hatékonyabban kellene beavatkozni a panelprogramba, az önkormányzatnak is partnernek kell lennie.

Jelenleg a panellakások többségében rosszak a falak, és a nyílászárok, ezért nem hatékony a fűtés, és rosszul szigetel a tető. Amikor a panelok épültek, senkit nem érdekelt a felhasznált energia mennyisége, a rossz szigetelés. Erre a megoldás az 5-8 mm-es polisztirolszigetelés. A panellakásoknál ott a hőhíd. Ezeken a területeken folyik be a víz, és telepedik meg a penész. Fel kell újítani a társasház fűtési rendszerét, tehát szinte az egész gépészetet.

Az előadó hittel vallja, hogy csak teljes felújítás vezet ahhoz, hogy a panelos épületek élettartama meghosszabbodjon, és az életminőség a lakásokban jó irányba változzon meg. Felhívta a figyelmet arra, hogy akkor lehetne tömeges méretekben az előfinanszírozott panelprogramot megvalósítani, ha ahhoz az állam a saját 33 %-ával beszállna, így háromszor annyi panellakást lehetne felújítani 2005-ben, illetve 2006-ban.

Dr. Polgár Éva Ildikó az OLÉH főosztályvezető helyettese, valamint Langer Iván a MTOSZSZ elnöke válaszolt a konferencia záró fejezeteként a résztvevők kérdéseire.

Ellen kell-e jegyezni a társasház szervezeti-működési szabályzatát? Ildikó ugyanazt válaszolta, mint Devánszkiné képviselő asszony. Amennyiben alapítói jogokat nem érint a dokumentum, úgy nem szükséges, és be kell fogadja a Földhivatal.

A következő kérdés az üzletszerű társasházkezelésről szólt. Az osztályvezető helyettes asszony határozott gyorsasággal közölte, hogy aki e tevékenységet üzletszerűen végzi, és ebből neki jövedelme származik, az természetesen üzletszerűnek számít. A lényeg a megbízási szerződésben van, mert abból kiolvasható, hogy a szerződő fél az csak közös képviselő-e, vagy társasházkezelőként az egész szolgáltatást végzi.

A következő kérdés arról szólt, hogy akik 15 éve jól csinálják, illetve intézik egy társasház ügyét, azoknak miért kell elvégezni a társasházkezelői tanfolyamot? Langer Iván egy példával illusztrálta a kérdést. A bábaasszony csak szülést vezethet le, de nőgyógyászati beavatkozást nem végezhet, csak szakképzett nőgyógyász. Mivel Magyarország második vagyontárgya az épületállomány, abszolút nem mindegy,

hogy amatőrök, vagy profik gondoskodnak e mérhetetlen vagyon üzemeltetéséről, illetve felújításáról. Nem véletlen, hogy a szakmai oktatáson nem csak társasházkezelőket, hanem ingatlankezelőket is képeznek.

A konferencia egyik résztvevője Polgár Éva Ildikótól kérdezte: Mi történik akkor, ha ő, mint Emi néni nem fogja elvégezni a tanfolyamot? A főosztályvezető asszony válaszában kitért arra, hogy Emi néni megnyugodhat, őt erre már senki nem fogja kötelezni.

A jó hangulatú konferencia lezárásaként a főszerkesztő búcsúzott el a jelen lévőktől, megállapítva, hogy az együttműködés megvalósulni látszik, ez már az előadói témák között is érzékelhető volt.